Theo ``Xu hướng thị trường chung cư mới khu vực đô thị tháng 9 năm 2023'' do Viện nghiên cứu kinh tế bất động sản biên soạn, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới ở khu vực đô thị Tokyo là 67,27 triệu yên. Đây là mức tăng 740.000 yên so với cùng tháng năm ngoái, đánh dấu tháng tăng thứ bảy liên tiếp cả về giá trung bình và đơn giá trên một mét vuông. Toshihiro Nagahama, tác giả cuốn sách “Bệnh Nhật Bản: Tại sao tiền lương và giá cả vẫn ở mức thấp” đồng thời là Nhà kinh tế trưởng tại Viện nghiên cứu kinh tế cuộc sống Dai-ichi, giải thích lý do tại sao giá chung cư tiếp tục tăng.
Vì sao giá căn hộ tăng cao?
Chỉ số giá tiêu dùng của Nhật Bản đã giảm kể từ mức đỉnh điểm vào năm 1997 và tăng dần kể từ khi bắt đầu Abenomics vào năm 2013.
Nói một cách chính xác, Chỉ số giá tiêu dùng là chỉ số thống kê đo lường sự biến động giá của hàng tiêu dùng như hàng hóa và dịch vụ được người tiêu dùng mua và còn được gọi là CPI.
Mặt khác, giá chung cư mới biến động mạnh, tăng mạnh trong thời kỳ nền kinh tế bong bóng từ những năm 1980 đến 1990, sau đó giảm mạnh và sụt giảm sau khi bong bóng vỡ, và bắt đầu tăng trở lại vào cuối những năm 2000 (tại khu vực đô thị Tokyo). , giá lại tăng sau Abenomics và mức tăng là đáng kể.
Sở dĩ có sự chênh lệch như vậy giữa chỉ số giá tiêu dùng và giá chung cư mới là sự khác biệt giữa tài sản và hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng, hay nói cách khác là sự khác biệt giữa “dự trữ” và “dòng chảy”.
Dòng chảy thực phẩm và hàng tiêu dùng được giao dịch hàng ngày phản ánh giá cả tại thời điểm đó.Mặt khác, các tài sản (=cổ phiếu) như bất động sản, cổ phiếu hoặc vàng phản ánh lợi nhuận dự kiến trong tương lai.Nói cách khác, giá cả được xác định không chỉ bởi cung và cầu hiện tại mà còn bởi những kỳ vọng về điều kiện kinh tế trong tương lai, điều này có thể dẫn đến biến động giá mạnh mẽ.
Đây là lý do giá bất động sản tăng vọt trong thời kỳ bong bóng do kỳ vọng giá sẽ tăng cao hơn nữa trong tương lai, và ngược lại, nếu nhiều người dự đoán giá sẽ giảm xuống dưới mức giá hiện tại thì giá bất động sản sẽ giảm.
Nói cách khác, nhiều người cho rằng giá chung cư mới ở khu vực đô thị Tokyo sẽ còn tăng cao hơn nữa trong tương lai.
Tuy nhiên, nhiều người có thể thắc mắc, “Tại sao giá lại ổn định?” Trên thực tế, giá cả (dòng chảy) và giá trị tài sản (dự trữ) ở nước ngoài đều có xu hướng tăng, mặc dù ở các mức độ khác nhau. Lý do tại sao điều này có sự khác biệt đáng kể được cho là một phần do tình trạng tiết kiệm quá mức đặc biệt của Nhật Bản.
Ở Nhật Bản có xu hướng tiết kiệm đồng tiền tệ mạnh do lo ngại về tương lai, và trong khi số tiền tiết kiệm tăng quá mức thì số người đầu tư vào tài sản tài chính như cổ phiếu vẫn ít hơn so với các nước khác nên nhu cầu về bất động sản đầu tư ngày càng tăng như một cách để sử dụng số tiền đó. Dường như có những khía cạnh đang làm tăng giá trị tài sản.
Tất nhiên, người nước ngoài mua bất động sản Nhật Bản vì mục đích đầu tư, nhưng đó không phải là yếu tố duy nhất.
Giá cả trong 20 năm qua…“Cái gì đã tăng và cái gì đã giảm”
Chỉ số giá tiêu dùng đã tăng chậm kể từ khoảng năm 2013 và một số người cho rằng điều này sẽ chấm dứt tình trạng giảm phát. Dự đoán lạc quan này liệu có đúng không?
Để xác định điều này, chúng ta hãy xem xét kỹ hơn về bảng phân tích giá tăng và giá giảm.
Trong 20 năm qua, giá cả “điện, nhiệt, nước” và “thực phẩm” đã tăng lên đáng kể. Năng lượng (điện, nhiệt, nước) và thực phẩm là những nhu cầu thiết yếu nhất của cuộc sống. Ngoài nhiên liệu hóa thạch, ở Nhật Bản, nơi tỷ lệ tự cung tự cấp lương thực dưới 40%, phần lớn đều phải nhập khẩu.
Điều này có nghĩa là giá hàng nhập khẩu đang tăng lên. Nói một cách đơn giản, điều này có nghĩa là “thu nhập của người Nhật đang chảy ra nước ngoài” và điều này tương ứng với “giá cả tăng cao”. Mặt khác, giá cả đang giảm đối với “đồ nội thất và hàng gia dụng”, “văn hóa và giải trí” và “giáo dục”.
Mặt khác, trong trường hợp “nội thất và đồ gia dụng”, các sản phẩm giá rẻ của nước ngoài đang tràn vào, gây áp lực lên ngành công nghiệp trong nước và khiến thu nhập chảy ra nước ngoài. Điều tương tự cũng áp dụng cho “giải trí mang tính giáo dục” như tivi và máy tính.
Còn “giáo dục” thì sao ? Nguyên nhân là do giá chủ yếu là chi phí nhân công nên lĩnh vực giáo dục giảm đồng nghĩa với chi phí nhân công cũng giảm. Tác động của số hóa có thể rất lớn vì có thể kết nối trực tiếp với người bản xứ thông qua hội thoại tiếng Anh trực tuyến và tham gia các lớp học từ những người hướng dẫn các trường luyện thi phổ biến ở bất cứ đâu.
Trong mọi trường hợp, nếu bạn nhìn vào chi tiết tăng giá, có thể thấy rõ rằng giá cả đang tăng ở những khu vực mà Nhật Bản khó được hưởng lợi, trong khi giá lại giảm ở những khu vực liên quan đến thu nhập của người dân Nhật Bản. .
Tuy nhiên, trong thời đại toàn cầu hóa này, giá dầu tăng và việc nhập khẩu các sản phẩm nước ngoài giá rẻ sẽ giống nhau ở mọi quốc gia. Vì sao Nhật Bản là quốc gia duy nhất gặp tình trạng “tăng giá tồi tệ”?
Và sự khác biệt giữa Nhật Bản và các nước đã đạt được “tăng giá tốt” là gì ? Điều này là do giá cả các “dịch vụ” ở nước ngoài đang tăng lên. Dịch vụ là một giao dịch kinh tế không liên quan đến việc trao đổi hàng hóa. Trong giao dịch hàng hóa, chi phí sản xuất chiếm phần lớn giá thành, nhưng trong giao dịch dịch vụ, giá cả về cơ bản là chi phí nhân công của người cung cấp dịch vụ nên liên quan trực tiếp đến tiền lương. .
Nếu chia tốc độ tăng giá thành hàng hóa, dịch vụ rồi so sánh với châu Âu và Mỹ thì có thể thấy tốc độ tăng giá dịch vụ ở Nhật Bản thấp đến mức nào.
( Nguồn tiếng Nhật )
Có thể bạn sẽ thích