Khi giá cả tăng, đặc biệt là ở Tokyo, có vẻ như cảm giác bất động sản Nhật Bản bị định giá thấp đối với người nước ngoài đang dần biến mất. Chúng tôi đã hỏi ông Hiroki Kazato, chủ tịch của Property Access Co. Ltd., công ty chủ yếu môi giới bất động sản trong nước cho những người giàu có ở châu Á, về xu hướng trong tương lai.
■ Mặc dù không có cảm giác rẻ, nhưng bất động sản Nhật Bản có rất nhiều "điểm tốt"
-- Ông có nghĩ rằng xu hướng người giàu ở nước ngoài mua bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục trong tương lai hay không ?
Giả sử tỷ giá hối đoái không biến động đáng kể theo hướng đồng yên mạnh hơn, chúng tôi tin rằng xu hướng người giàu ở nước ngoài mua bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục trong vài năm tới nếu mức đồng yên yếu hiện tại vẫn tiếp tục.
Trước đây, giá bất động sản Nhật Bản được cho là rẻ. Tuy nhiên, với mức giá bất động sản tăng gần đây, cảm giác bất động sản bị định giá thấp đang dần biến mất, đặc biệt là ở Tokyo. Hiện tại, có rất ít bất động sản ở Tokyo có lợi nhuận từ 4,5% trở lên có thể sinh lời để vay vốn.
Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng sự phổ biến của bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục theo góc độ khác ngoài giá rẻ.
--Quan điểm của ông về điều này là gì ?
Có hai lý do chính. Thứ nhất là người nước ngoài có thể tự do mua bất động sản. Có rất ít quốc gia ở nước ngoài, đặc biệt là ở Châu Á, cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản, vì vậy bản thân điều này là một sức hấp dẫn lớn của Nhật Bản đối với người nước ngoài giàu có.
Thứ hai là Nhật Bản là một quốc gia có sức hấp dẫn áp đảo khi xem xét các chỉ số khác nhau liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như giá cả, quy định về quyền sở hữu đất đai, hệ thống thuế, tỷ giá hối đoái và tỷ lệ nhà trống.
Ví dụ, ở Singapore, người nước ngoài phải trả thêm 60% thuế trước bạ khi mua nhà, nhưng ở Nhật Bản, người nước ngoài không phải trả thuế cư trú ngay cả khi họ sở hữu bất động sản, vì vậy có thể nói rằng họ có lợi thế hơn về mặt thuế so với người Nhật Bản.
Xem xét những điểm này, không còn nghi ngờ gì nữa, bất động sản Nhật Bản là hấp dẫn nhất trên thế giới. Vì những người nước ngoài giàu có xem xét các điểm đến đầu tư theo góc nhìn toàn cầu, tôi nghĩ rằng hiện tại, ngay cả khi giá cả tăng, họ vẫn sẽ coi bất động sản Nhật Bản là mục tiêu đầu tư đầy hứa hẹn.
■ Bất lợi là "những người muốn thuê không thể thuê"
-- Ông có nghĩ rằng hành vi mua bất động sản của những người nước ngoài giàu có có tác động đến giá bất động sản trong nước không?
Tôi nghĩ là có. Người nước ngoài mua ở những khu vực trung tâm hơn bên trong Tuyến Yamanote, chẳng hạn như Ebisu. Các căn hộ ở những khu vực đó đã trở nên quá đắt đối với người mua trong nước thông thường. Tác động đến giá bất động sản ở ba quận trung tâm của Tokyo, nơi được người nước ngoài ưa chuộng, là rất lớn và tôi nghĩ rằng khoảng 50% mức tăng giá là do các yếu tố ở nước ngoài. Đặc biệt là Ginza được người nước ngoài ưa chuộng, vì vậy tôi nghĩ tác động là lớn.
--Những người nước ngoài giàu có sử dụng bất động sản mà họ mua như thế nào?
Họ cải tạo và đưa đồ đạc vào, giúp họ có thể sống ở đó. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, họ không sống ở đó.
-- Vậy thì việc mua bất động sản có phải là lãng phí không?
Những người giàu có ở nước ngoài nghĩ rằng bất động sản = thứ gì đó sẽ tăng giá. Vì lý do này, họ coi việc mua bất động sản là một khoản đầu tư và ngay cả khi họ không sống ở đó, họ nghĩ rằng họ có thể bán nó với giá thị trường trong tương lai và kiếm được lợi nhuận.
--Cuối cùng thì lợi ích cho Nhật Bản là gì khi những người giàu có ở nước ngoài đầu tư vào bất động sản Nhật Bản hiện nay?
Lợi ích là người Nhật có cơ hội kiếm được hàng chục triệu yên bằng cách bán bất động sản cho những người giàu có ở nước ngoài. Ngoài ra, họ cũng có khả năng đảm bảo quỹ hưu trí cùng một lúc và tham gia vào nhóm nhà đầu tư. Một lợi ích là bất động sản mang đến cho cá nhân cơ hội xây dựng tài sản lớn.
-- Và những bất lợi là gì ?
Người nước ngoài có thể mua bất động sản mà không có bất kỳ hạn chế nào và được đối xử thuận lợi hơn người Nhật về mặt thuế - tình hình này có thể nói là bất lợi cho Nhật Bản. Trước đó, tôi đã đề cập rằng những người giàu có ở nước ngoài thường để nhà trống mà không vào ở sau khi mua. Do đó, không thể phủ nhận rằng có khả năng những người thực sự muốn thuê nhà không thể cho thuê mặc dù có phòng trống, và giá nhà sẽ tăng và việc quản lý nhà sẽ trở nên cẩu thả.
Những người giàu có ở nước ngoài rất nhạy cảm với hệ thống thuế và tôi tin rằng nếu hệ thống thuế thay đổi, xu hướng đầu tư bất động sản trong nước của những người giàu có ở nước ngoài có thể thay đổi.
( Nguồn tiếng Nhật )
■ Mặc dù không có cảm giác rẻ, nhưng bất động sản Nhật Bản có rất nhiều "điểm tốt"
-- Ông có nghĩ rằng xu hướng người giàu ở nước ngoài mua bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục trong tương lai hay không ?
Giả sử tỷ giá hối đoái không biến động đáng kể theo hướng đồng yên mạnh hơn, chúng tôi tin rằng xu hướng người giàu ở nước ngoài mua bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục trong vài năm tới nếu mức đồng yên yếu hiện tại vẫn tiếp tục.
Trước đây, giá bất động sản Nhật Bản được cho là rẻ. Tuy nhiên, với mức giá bất động sản tăng gần đây, cảm giác bất động sản bị định giá thấp đang dần biến mất, đặc biệt là ở Tokyo. Hiện tại, có rất ít bất động sản ở Tokyo có lợi nhuận từ 4,5% trở lên có thể sinh lời để vay vốn.
Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng sự phổ biến của bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục theo góc độ khác ngoài giá rẻ.
--Quan điểm của ông về điều này là gì ?
Có hai lý do chính. Thứ nhất là người nước ngoài có thể tự do mua bất động sản. Có rất ít quốc gia ở nước ngoài, đặc biệt là ở Châu Á, cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản, vì vậy bản thân điều này là một sức hấp dẫn lớn của Nhật Bản đối với người nước ngoài giàu có.
Thứ hai là Nhật Bản là một quốc gia có sức hấp dẫn áp đảo khi xem xét các chỉ số khác nhau liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như giá cả, quy định về quyền sở hữu đất đai, hệ thống thuế, tỷ giá hối đoái và tỷ lệ nhà trống.
Ví dụ, ở Singapore, người nước ngoài phải trả thêm 60% thuế trước bạ khi mua nhà, nhưng ở Nhật Bản, người nước ngoài không phải trả thuế cư trú ngay cả khi họ sở hữu bất động sản, vì vậy có thể nói rằng họ có lợi thế hơn về mặt thuế so với người Nhật Bản.
Xem xét những điểm này, không còn nghi ngờ gì nữa, bất động sản Nhật Bản là hấp dẫn nhất trên thế giới. Vì những người nước ngoài giàu có xem xét các điểm đến đầu tư theo góc nhìn toàn cầu, tôi nghĩ rằng hiện tại, ngay cả khi giá cả tăng, họ vẫn sẽ coi bất động sản Nhật Bản là mục tiêu đầu tư đầy hứa hẹn.
■ Bất lợi là "những người muốn thuê không thể thuê"
-- Ông có nghĩ rằng hành vi mua bất động sản của những người nước ngoài giàu có có tác động đến giá bất động sản trong nước không?
Tôi nghĩ là có. Người nước ngoài mua ở những khu vực trung tâm hơn bên trong Tuyến Yamanote, chẳng hạn như Ebisu. Các căn hộ ở những khu vực đó đã trở nên quá đắt đối với người mua trong nước thông thường. Tác động đến giá bất động sản ở ba quận trung tâm của Tokyo, nơi được người nước ngoài ưa chuộng, là rất lớn và tôi nghĩ rằng khoảng 50% mức tăng giá là do các yếu tố ở nước ngoài. Đặc biệt là Ginza được người nước ngoài ưa chuộng, vì vậy tôi nghĩ tác động là lớn.
--Những người nước ngoài giàu có sử dụng bất động sản mà họ mua như thế nào?
Họ cải tạo và đưa đồ đạc vào, giúp họ có thể sống ở đó. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, họ không sống ở đó.
-- Vậy thì việc mua bất động sản có phải là lãng phí không?
Những người giàu có ở nước ngoài nghĩ rằng bất động sản = thứ gì đó sẽ tăng giá. Vì lý do này, họ coi việc mua bất động sản là một khoản đầu tư và ngay cả khi họ không sống ở đó, họ nghĩ rằng họ có thể bán nó với giá thị trường trong tương lai và kiếm được lợi nhuận.
--Cuối cùng thì lợi ích cho Nhật Bản là gì khi những người giàu có ở nước ngoài đầu tư vào bất động sản Nhật Bản hiện nay?
Lợi ích là người Nhật có cơ hội kiếm được hàng chục triệu yên bằng cách bán bất động sản cho những người giàu có ở nước ngoài. Ngoài ra, họ cũng có khả năng đảm bảo quỹ hưu trí cùng một lúc và tham gia vào nhóm nhà đầu tư. Một lợi ích là bất động sản mang đến cho cá nhân cơ hội xây dựng tài sản lớn.
-- Và những bất lợi là gì ?
Người nước ngoài có thể mua bất động sản mà không có bất kỳ hạn chế nào và được đối xử thuận lợi hơn người Nhật về mặt thuế - tình hình này có thể nói là bất lợi cho Nhật Bản. Trước đó, tôi đã đề cập rằng những người giàu có ở nước ngoài thường để nhà trống mà không vào ở sau khi mua. Do đó, không thể phủ nhận rằng có khả năng những người thực sự muốn thuê nhà không thể cho thuê mặc dù có phòng trống, và giá nhà sẽ tăng và việc quản lý nhà sẽ trở nên cẩu thả.
Những người giàu có ở nước ngoài rất nhạy cảm với hệ thống thuế và tôi tin rằng nếu hệ thống thuế thay đổi, xu hướng đầu tư bất động sản trong nước của những người giàu có ở nước ngoài có thể thay đổi.
( Nguồn tiếng Nhật )
Có thể bạn sẽ thích