Ngành bất động sản Nhật Bản hiện đang trong một giai đoạn tích cực và thú vị ?
Lần này, ông Ryosuke Eguchi, Giám đốc điều hành của liên doanh CNTT bất động sản "TERASS", sẽ giải thích về "tình hình bất động sản Nhật Bản".
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu gặp nhiều xáo trộn như đồng yên yếu, lạm phát, giá cả tăng cao, lãi suất tăng ở Mỹ, giá căn hộ ở Nhật Bản vẫn tăng. Chúng ta đang ở trong một tình huống “Bằng cách hiểu các động thái đang xảy ra như thế nào, bạn có thể mua hoặc bán một ngôi nhà với giá tốt hơn”.
Đầu tiên, hãy nói về việc tăng lãi suất ở Mỹ. Vào tháng 6, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ ( FRB), là ngân hàng trung ương của Mỹ đã công bố một đợt tăng lãi suất đáng kể lên 0,75%. Mục đích là để hạ nhiệt hoạt động kinh tế và kiềm chế lạm phát. "
Và khi nói đến tác động của đợt tăng lãi suất lần này đối với bất động sản ở Nhật Bản, dường như có rất nhiều sự liên quan . Lãi suất là lãi suất, và khi bạn vay mua nhà, sẽ xuất hiện "lãi suất cố định" và "lãi suất thả nổi". Theo ông Eguchi, những điều này “giống nhau nhưng khác nhau” và hiện tại chỉ có lãi suất cố định đang tăng.
Nguyên nhân là do lãi suất cố định dao động tùy thuộc vào trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Kết quả là lãi suất cố định cũng tăng lên. Ngay từ đầu, do giá trái phiếu chính phủ biến động theo điều kiện kinh tế và thị trường Nhật Bản đã thay đổi một cách không chủ ý và hiện đang tăng lên.
Mặt khác, lãi suất thả nổi không thay đổi nhiều, thậm chí có thể đi xuống. Nguyên nhân khiến lãi suất thả nổi không tăng trong khi lãi suất cố định đang tăng là do “lãi suất thả nổi chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của lãi suất chính sách do Chính phủ Nhật Bản và Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) quyết định. Hiện nay, chính phủ đang thực hiện nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ với lãi suất bằng 0 đến lãi suất âm ”, ông Eguchi cho biết.
Hơn nữa, vào ngày 21 tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Nhật Bản Kuroda đã thông báo về việc tiếp tục nới lỏng tiền tệ. “Lãi suất thả nổi có thể chưa tăng trong một thời gian nữa,” ông suy đoán.
Lý do tại sao có sự khác biệt như vậy giữa Mỹ và Nhật Bản là trong khi Mỹ tăng cường tuyển dụng , tiền lương tăng, giá cả tăng và lãi suất được tăng để kiềm chế lạm phát, và ở Nhật Bản nơi tuyển dụng ít và tiền lương không tăng. Cũng có phân tích cho rằng "Nhật Bản có thể khó tăng lãi suất chính sách".
Keita Shibuya, Giám đốc điều hành của Microverse Inc., cho biết, "Với chính sách lãi suất thấp, đồng yên sẽ tiếp tục mất giá và sẽ không phục hồi, vì vậy đã đến lúc phải tăng (lãi suất) mặc dù rất khó khăn, nhưng liệu sẽ là khi nào? "
Đáp lại điều này, ông Eguchi bày tỏ quan điểm cá nhân rằng “lãi suất âm có lẽ sẽ không thể xảy ra cho đến khoảng năm 2030”. Điều này là do sẽ rất khó để tăng lãi suất trừ khi việc làm phục hồi và tiền lương tăng lên, và bước ngoặt sẽ là vào khoảng năm 2030. Dự kiến thế hệ được gọi là thế hệ bùng nổ trẻ em, có dân số đông và mức lương cao, sẽ đến tuổi nghỉ hưu vào khoảng năm 2030, sau đó sẽ có thể thực hiện điều chỉnh việc làm và tăng lương, quan điểm của ông Eguchi là rất khó để đạt được điều đó.
◆ Điều gì sẽ xảy ra với bất động sản ở Nhật Bản do đồng yên yếu?
Vậy thì vấn đề cấp bách về sự mất giá của đồng yên sẽ là ? Ông Eguchi nói rằng có hai tác động liên quan đến nhà ở. Một là giá bất động sản tăng cao, vì hầu hết các ngôi nhà ở Nhật đều được làm bằng nguyên vật liệu nhập khẩu. Giá nguyên vật liệu tăng ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Còn lại là "nhà đầu tư nước ngoài". Hiện tại, đồng yên đang mất giá, và giá bất động sản ở Nhật Bản đang trở nên rẻ hơn.
Trước tình hình đó, ông Eguchi nói, "Những người sở hữu bất động sản và những người muốn bán nó có thể hạnh phúc, nhưng đối với những người muốn mua, việc đồng yên yếu không phải là một tình huống tốt cho lắm."
Tuy nhiên, cũng có một thực tế là lãi suất thả nổi tiếp tục ở mức thấp và chưa có dấu hiệu sẽ sớm tăng lên bất cứ lúc nào. Bao gồm những điều như vậy, ông Eguchi cuối cùng đã công bố một đề xuất cho những ai đang nghĩ đến việc mua bất động sản trong tương lai.
Do chính phủ Mỹ đã tuyên bố tăng lãi suất trong thời gian tới nên khả năng cao là lãi suất cố định sẽ tăng, và không có biện pháp đối phó quyết liệt với việc đồng yên mất giá nên dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. "Đúng là lãi suất thay đổi rất rẻ. Nếu bạn có thể được vay với các điều khoản tốt, thì thường tốt hơn là mua bất động sản tốt và bất động sản có giá trị tài sản cao càng sớm càng tốt."
Về nhà ở, lãi suất là vấn đề lớn nhất. Bây giờ, giá bất động sản đang tăng vì lãi suất thả nổi thấp. Tuy nhiên, tình hình hiện nay là việc sàng lọc của các ngân hàng đã trở nên chặt chẽ hơn trước, và ông có lời khuyên rằng “những ai đang nghĩ đến việc mua bất động sản nên kiểm tra xem mình có thể vay được bao nhiêu càng sớm càng tốt”.
( Nguồn tiếng Nhật )
Lần này, ông Ryosuke Eguchi, Giám đốc điều hành của liên doanh CNTT bất động sản "TERASS", sẽ giải thích về "tình hình bất động sản Nhật Bản".
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu gặp nhiều xáo trộn như đồng yên yếu, lạm phát, giá cả tăng cao, lãi suất tăng ở Mỹ, giá căn hộ ở Nhật Bản vẫn tăng. Chúng ta đang ở trong một tình huống “Bằng cách hiểu các động thái đang xảy ra như thế nào, bạn có thể mua hoặc bán một ngôi nhà với giá tốt hơn”.
Đầu tiên, hãy nói về việc tăng lãi suất ở Mỹ. Vào tháng 6, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ ( FRB), là ngân hàng trung ương của Mỹ đã công bố một đợt tăng lãi suất đáng kể lên 0,75%. Mục đích là để hạ nhiệt hoạt động kinh tế và kiềm chế lạm phát. "
Và khi nói đến tác động của đợt tăng lãi suất lần này đối với bất động sản ở Nhật Bản, dường như có rất nhiều sự liên quan . Lãi suất là lãi suất, và khi bạn vay mua nhà, sẽ xuất hiện "lãi suất cố định" và "lãi suất thả nổi". Theo ông Eguchi, những điều này “giống nhau nhưng khác nhau” và hiện tại chỉ có lãi suất cố định đang tăng.
Nguyên nhân là do lãi suất cố định dao động tùy thuộc vào trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Kết quả là lãi suất cố định cũng tăng lên. Ngay từ đầu, do giá trái phiếu chính phủ biến động theo điều kiện kinh tế và thị trường Nhật Bản đã thay đổi một cách không chủ ý và hiện đang tăng lên.
Mặt khác, lãi suất thả nổi không thay đổi nhiều, thậm chí có thể đi xuống. Nguyên nhân khiến lãi suất thả nổi không tăng trong khi lãi suất cố định đang tăng là do “lãi suất thả nổi chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của lãi suất chính sách do Chính phủ Nhật Bản và Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) quyết định. Hiện nay, chính phủ đang thực hiện nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ với lãi suất bằng 0 đến lãi suất âm ”, ông Eguchi cho biết.
Hơn nữa, vào ngày 21 tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Nhật Bản Kuroda đã thông báo về việc tiếp tục nới lỏng tiền tệ. “Lãi suất thả nổi có thể chưa tăng trong một thời gian nữa,” ông suy đoán.
Lý do tại sao có sự khác biệt như vậy giữa Mỹ và Nhật Bản là trong khi Mỹ tăng cường tuyển dụng , tiền lương tăng, giá cả tăng và lãi suất được tăng để kiềm chế lạm phát, và ở Nhật Bản nơi tuyển dụng ít và tiền lương không tăng. Cũng có phân tích cho rằng "Nhật Bản có thể khó tăng lãi suất chính sách".
Keita Shibuya, Giám đốc điều hành của Microverse Inc., cho biết, "Với chính sách lãi suất thấp, đồng yên sẽ tiếp tục mất giá và sẽ không phục hồi, vì vậy đã đến lúc phải tăng (lãi suất) mặc dù rất khó khăn, nhưng liệu sẽ là khi nào? "
Đáp lại điều này, ông Eguchi bày tỏ quan điểm cá nhân rằng “lãi suất âm có lẽ sẽ không thể xảy ra cho đến khoảng năm 2030”. Điều này là do sẽ rất khó để tăng lãi suất trừ khi việc làm phục hồi và tiền lương tăng lên, và bước ngoặt sẽ là vào khoảng năm 2030. Dự kiến thế hệ được gọi là thế hệ bùng nổ trẻ em, có dân số đông và mức lương cao, sẽ đến tuổi nghỉ hưu vào khoảng năm 2030, sau đó sẽ có thể thực hiện điều chỉnh việc làm và tăng lương, quan điểm của ông Eguchi là rất khó để đạt được điều đó.
◆ Điều gì sẽ xảy ra với bất động sản ở Nhật Bản do đồng yên yếu?
Vậy thì vấn đề cấp bách về sự mất giá của đồng yên sẽ là ? Ông Eguchi nói rằng có hai tác động liên quan đến nhà ở. Một là giá bất động sản tăng cao, vì hầu hết các ngôi nhà ở Nhật đều được làm bằng nguyên vật liệu nhập khẩu. Giá nguyên vật liệu tăng ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Còn lại là "nhà đầu tư nước ngoài". Hiện tại, đồng yên đang mất giá, và giá bất động sản ở Nhật Bản đang trở nên rẻ hơn.
Trước tình hình đó, ông Eguchi nói, "Những người sở hữu bất động sản và những người muốn bán nó có thể hạnh phúc, nhưng đối với những người muốn mua, việc đồng yên yếu không phải là một tình huống tốt cho lắm."
Tuy nhiên, cũng có một thực tế là lãi suất thả nổi tiếp tục ở mức thấp và chưa có dấu hiệu sẽ sớm tăng lên bất cứ lúc nào. Bao gồm những điều như vậy, ông Eguchi cuối cùng đã công bố một đề xuất cho những ai đang nghĩ đến việc mua bất động sản trong tương lai.
Do chính phủ Mỹ đã tuyên bố tăng lãi suất trong thời gian tới nên khả năng cao là lãi suất cố định sẽ tăng, và không có biện pháp đối phó quyết liệt với việc đồng yên mất giá nên dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. "Đúng là lãi suất thay đổi rất rẻ. Nếu bạn có thể được vay với các điều khoản tốt, thì thường tốt hơn là mua bất động sản tốt và bất động sản có giá trị tài sản cao càng sớm càng tốt."
Về nhà ở, lãi suất là vấn đề lớn nhất. Bây giờ, giá bất động sản đang tăng vì lãi suất thả nổi thấp. Tuy nhiên, tình hình hiện nay là việc sàng lọc của các ngân hàng đã trở nên chặt chẽ hơn trước, và ông có lời khuyên rằng “những ai đang nghĩ đến việc mua bất động sản nên kiểm tra xem mình có thể vay được bao nhiêu càng sớm càng tốt”.
( Nguồn tiếng Nhật )
