Do sự mở rộng của làm việc từ xa do virus corona mới, “rời xa văn phòng” đang phát triển ở Tokyo. Theo Miki, tỷ lệ phòng trống trung bình cho các văn phòng ở trung tâm Tokyo trong tháng 7 là 2,77%, lần đầu tiên vượt mức 2% sau 21 tháng. Khi đó, nhu cầu văn phòng sẽ giảm mạnh nhất ở khu vực nào trong tương lai? Báo bất động sản Junji Sakaki dự đoán.
Corona đang tạo ra sự khác biệt tích cực về nhiều mặt trên thị trường bất động sản. Một trong số đó là thị trường văn phòng cho thuê ở trung tâm Tokyo.
Đầu tiên, chắc chắn rằng nhu cầu văn phòng của các công ty sẽ giảm do cuộc suy thoái corona, vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ trong tương lai.
Theo thông báo của Văn phòng Nội các, nền kinh tế Nhật Bản đang trong giai đoạn điều chỉnh sau khi mở rộng vào tháng 10/2018. Tuy nhiên, vào tháng 10 năm 2019, thuế tiêu thụ sẽ được tăng lên. Nền kinh tế Nhật Bản suy thoái.
Corona mới tấn công. Tình trạng khẩn cấp được ban bố vào tháng 4 năm 2020. Nền kinh tế Nhật Bản đã bị kìm hãm mạnh mẽ trong khoảng hai tháng kể từ đó.
Chính phủ đã thực hiện các biện pháp kinh tế khá mạnh. Tất cả mọi người nhận được 100.000 yên mỗi người. Tối đa 2 triệu yên sẽ được hỗ trợ như khoản trợ cấp cho các công ty kinh doanh. Ngoài những điều trên, cũng đã chuẩn bị nhiều hệ thống thanh toán khác nhau để mở rộng hạn mức cho vay và hỗ trợ lãi suất.
Tuy nhiên, tôi không nghĩ chỉ riêng điều này sẽ ngăn chặn được tình trạng suy thoái kinh tế.
Hiện tại, ở Hoa Kỳ và khu vực đồng euro, GDP đã suy giảm khoảng 40% trên cơ sở hàng năm. Ngay cả ở Nhật Bản, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) thực tế trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 6 đã giảm 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm 27,8% tính theo năm, mức giảm lớn nhất sau chiến tranh.
Mặt khác, ở Nhật Bản dưới tình trạng ban bố tình trạng khẩn cấp, làm việc từ xa đã lan rộng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, không chỉ giới hạn trong các hoạt động của công ty. Phương pháp này, vốn chỉ được áp dụng bởi một số công ty cho đến nay, đã bị cưỡng chế một nửa ở nhiều công ty và trường học.
Điều này đã mang lại sự thay đổi bất ngờ về ý thức cho nhiều công ty và doanh nhân đang làm việc tại đây.
Thực tế là “công việc tiến triển ngay cả khi nhân viên không có mặt tại văn phòng” có nghĩa là “không có vấn đề gì ngay cả khi diện tích văn phòng nhỏ hơn hiện tại”. Nếu vậy, công ty có thể cắt giảm các chi phí như tiền thuê nhà và chi phí đi lại của nhân viên bằng cách thu nhỏ văn phòng. Nhân viên không còn phải đi làm trên một chuyến tàu đông đúc mỗi ngày. Đó là một mối quan hệ đôi bên cùng có lợi.
Theo nguyên tắc chung, không thể quay trở lại thời kỳ đến công ty làm việc bình thường
Nhưng không phải tất cả đều tốt. Nhiều công ty đã bắt đầu thu hẹp văn phòng, nhưng điều này đã dẫn đến sự gia tăng tỷ lệ trống ở các khu vực như Shibuya và Otemachi, nơi nhu cầu văn phòng bị thắt chặt trước corona. Đối với các công ty cho thuê cao ốc văn phòng, sự lan rộng của làm việc từ xa sẽ dẫn đến giảm thu nhập từ tiền thuê.
Động thái này có khả năng được giữ vững. Nhìn xung quanh, có rất nhiều người cao tuổi đang hoài nghi về sự phổ biến của làm việc từ xa. Ngược lại, có vẻ như những người trẻ tuổi đang chào đón làm việc từ xa hơn. Hầu hết các công ty Nhật Bản có quy mô nhất định hoặc lớn hơn đều có cấu trúc cấp cao làm cấu trúc cơ bản. Vì người cao tuổi quyết định các quy tắc là điều bình thường, có thể có trường hợp họ chống lại và quay trở lại "làm việc theo nguyên tắc" sau đại dịch corona.
Tuy nhiên, không nghĩ rằng có thể quay trở lại thời kỳ đi làm bình thường. Lý do là để đảm bảo nguồn nhân lực.
Lý do chính khiến nhu cầu văn phòng ngày càng eo hẹp trước corona là các công ty tin rằng điều cần thiết là phải cải thiện môi trường văn phòng để đảm bảo nguồn nhân lực xuất sắc. Nếu bạn thiết lập một thành phố nơi những người trẻ tuổi muốn đến làm việc, và một văn phòng đầy phong cách và có chức năng cao, thì các ứng viên sẽ dễ dàng gặp nhau hơn. Vì vậy, bất chấp giá thuê cao, tòa nhà văn phòng hiện đại của Shibuya nhanh chóng được lấp đầy bởi các công ty khởi nghiệp công nghệ thông tin.
Tuy nhiên, trong khi những văn phòng hấp dẫn sẽ rất quan trọng trong thời đại sắp tới, thì liệu họ có thể làm việc trong lĩnh vực làm việc từ xa hay không vẫn là tiêu chí để người trẻ lựa chọn. Do đó, sẽ có một số phản ứng, nhưng làm việc từ xa sẽ lan rộng. Và dự đoán nhu cầu văn phòng sẽ giảm dần.
Vì vậy, trong tương lai, các tòa nhà văn phòng sáng bóng ở Shibuya, Roppongi và Otemachi có trở nên đầy phòng trống?
Chắc là không. Nguyên nhân là do nhu cầu về "các văn phòng mới nhất ở các thành phố nổi tiếng" vẫn còn mạnh. Mặc dù việc làm việc từ xa được sử dụng rộng rãi, nó sẽ là một hệ thống mà nhân viên đến làm việc nhiều lần một ngày một tháng một tuần. Nếu văn phòng đến làm việc thỉnh thoảng trở nên tồi tàn, đó có thể là người quản lý của một công ty khởi nghiệp liên quan đến công nghệ thông tin cho rằng nó có thể liên quan đến động lực của nhân viên.
Do đó, những công ty lớn thứ hai dù muốn vào cũng không thể vào được văn phòng sáng bóng ở một khu vực bình dân như vậy nên lấp đầy những chỗ trống. Giá thuê có thể giảm một chút.
Điều xảy ra tiếp theo là một chỗ trống trong một tòa nhà bình thường sau khi các công ty lớn thứ hai chuyển đến một văn phòng sáng bóng. Tuy nhiên, ngay cả các tòa nhà văn phòng xung quanh khu vực bình dân cũng sẽ được lấp đầy bằng cách giảm giá thuê. Điều này là do các công ty lớn thứ ba thuê văn phòng ở các khu vực không phổ biến đang di chuyển mà không phải trả tiền thuê cao.
Số phận những thị trấn nơi nhu cầu văn phòng giảm
Bạn có nhận thấy điều đó không? Với thành phần như vậy sẽ xảy ra “hiện tượng va chạm” nhu cầu văn phòng. Và cuối cùng, những vị trí đầy chỗ trống là những tòa nhà văn phòng cũ kỹ và có quy mô gấp rưỡi.
Ví dụ, Higashi Nihonbashi và Hatchobori ở Chuo, Takanawa ở Minato, Ichigaya và Iidabashi ở Shinjuku, Uchikanda và Sotokanda ở Chiyoda, và Yoyogi ở Shibuya. Ở những nơi như vậy, có thể sẽ phải hứng chịu làn sóng giảm nhu cầu văn phòng.
Tuy nhiên, vì đi lại thuận tiện nên có sự cứu vãn. Nhu cầu cần được đáp ứng đầy đủ bằng cách xây dựng lại hoặc sửa chữa để bán hoặc cho thuê nhà. Ngoài ra, trong thời điểm hiện tại, điều đó là khó xảy ra, nhưng nếu corona dịu xuống và khách du lịch quay trở lại, nhu cầu khách sạn có thể phục hồi trong những năm tới.
Bằng cách này, nhóm văn phòng làm tăng nguồn cung nhà chung cư ở trung tâm Tokyo. Khi đó, cung và cầu về căn hộ chung cư ở trung tâm thành phố sẽ giãn ra, gây áp lực giảm giá thuê. Có nhiều khả năng là sẽ dễ dàng hơn để sống ở trung tâm thành phố.
Corona mang lại một bất lợi lớn là kinh tế đình trệ, nhưng buộc phải thực hiện cải cách phong cách làm việc, chẳng hạn như sự lan rộng của làm việc từ xa. Tại sao không nghĩ đó là "ít nhất một sự cứu rỗi"?
Corona đang tạo ra sự khác biệt tích cực về nhiều mặt trên thị trường bất động sản. Một trong số đó là thị trường văn phòng cho thuê ở trung tâm Tokyo.
Đầu tiên, chắc chắn rằng nhu cầu văn phòng của các công ty sẽ giảm do cuộc suy thoái corona, vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ trong tương lai.
Theo thông báo của Văn phòng Nội các, nền kinh tế Nhật Bản đang trong giai đoạn điều chỉnh sau khi mở rộng vào tháng 10/2018. Tuy nhiên, vào tháng 10 năm 2019, thuế tiêu thụ sẽ được tăng lên. Nền kinh tế Nhật Bản suy thoái.
Corona mới tấn công. Tình trạng khẩn cấp được ban bố vào tháng 4 năm 2020. Nền kinh tế Nhật Bản đã bị kìm hãm mạnh mẽ trong khoảng hai tháng kể từ đó.
Chính phủ đã thực hiện các biện pháp kinh tế khá mạnh. Tất cả mọi người nhận được 100.000 yên mỗi người. Tối đa 2 triệu yên sẽ được hỗ trợ như khoản trợ cấp cho các công ty kinh doanh. Ngoài những điều trên, cũng đã chuẩn bị nhiều hệ thống thanh toán khác nhau để mở rộng hạn mức cho vay và hỗ trợ lãi suất.
Tuy nhiên, tôi không nghĩ chỉ riêng điều này sẽ ngăn chặn được tình trạng suy thoái kinh tế.
Hiện tại, ở Hoa Kỳ và khu vực đồng euro, GDP đã suy giảm khoảng 40% trên cơ sở hàng năm. Ngay cả ở Nhật Bản, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) thực tế trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 6 đã giảm 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm 27,8% tính theo năm, mức giảm lớn nhất sau chiến tranh.
Mặt khác, ở Nhật Bản dưới tình trạng ban bố tình trạng khẩn cấp, làm việc từ xa đã lan rộng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, không chỉ giới hạn trong các hoạt động của công ty. Phương pháp này, vốn chỉ được áp dụng bởi một số công ty cho đến nay, đã bị cưỡng chế một nửa ở nhiều công ty và trường học.
Điều này đã mang lại sự thay đổi bất ngờ về ý thức cho nhiều công ty và doanh nhân đang làm việc tại đây.
Thực tế là “công việc tiến triển ngay cả khi nhân viên không có mặt tại văn phòng” có nghĩa là “không có vấn đề gì ngay cả khi diện tích văn phòng nhỏ hơn hiện tại”. Nếu vậy, công ty có thể cắt giảm các chi phí như tiền thuê nhà và chi phí đi lại của nhân viên bằng cách thu nhỏ văn phòng. Nhân viên không còn phải đi làm trên một chuyến tàu đông đúc mỗi ngày. Đó là một mối quan hệ đôi bên cùng có lợi.
Theo nguyên tắc chung, không thể quay trở lại thời kỳ đến công ty làm việc bình thường
Nhưng không phải tất cả đều tốt. Nhiều công ty đã bắt đầu thu hẹp văn phòng, nhưng điều này đã dẫn đến sự gia tăng tỷ lệ trống ở các khu vực như Shibuya và Otemachi, nơi nhu cầu văn phòng bị thắt chặt trước corona. Đối với các công ty cho thuê cao ốc văn phòng, sự lan rộng của làm việc từ xa sẽ dẫn đến giảm thu nhập từ tiền thuê.
Động thái này có khả năng được giữ vững. Nhìn xung quanh, có rất nhiều người cao tuổi đang hoài nghi về sự phổ biến của làm việc từ xa. Ngược lại, có vẻ như những người trẻ tuổi đang chào đón làm việc từ xa hơn. Hầu hết các công ty Nhật Bản có quy mô nhất định hoặc lớn hơn đều có cấu trúc cấp cao làm cấu trúc cơ bản. Vì người cao tuổi quyết định các quy tắc là điều bình thường, có thể có trường hợp họ chống lại và quay trở lại "làm việc theo nguyên tắc" sau đại dịch corona.
Tuy nhiên, không nghĩ rằng có thể quay trở lại thời kỳ đi làm bình thường. Lý do là để đảm bảo nguồn nhân lực.
Lý do chính khiến nhu cầu văn phòng ngày càng eo hẹp trước corona là các công ty tin rằng điều cần thiết là phải cải thiện môi trường văn phòng để đảm bảo nguồn nhân lực xuất sắc. Nếu bạn thiết lập một thành phố nơi những người trẻ tuổi muốn đến làm việc, và một văn phòng đầy phong cách và có chức năng cao, thì các ứng viên sẽ dễ dàng gặp nhau hơn. Vì vậy, bất chấp giá thuê cao, tòa nhà văn phòng hiện đại của Shibuya nhanh chóng được lấp đầy bởi các công ty khởi nghiệp công nghệ thông tin.
Tuy nhiên, trong khi những văn phòng hấp dẫn sẽ rất quan trọng trong thời đại sắp tới, thì liệu họ có thể làm việc trong lĩnh vực làm việc từ xa hay không vẫn là tiêu chí để người trẻ lựa chọn. Do đó, sẽ có một số phản ứng, nhưng làm việc từ xa sẽ lan rộng. Và dự đoán nhu cầu văn phòng sẽ giảm dần.
Vì vậy, trong tương lai, các tòa nhà văn phòng sáng bóng ở Shibuya, Roppongi và Otemachi có trở nên đầy phòng trống?
Chắc là không. Nguyên nhân là do nhu cầu về "các văn phòng mới nhất ở các thành phố nổi tiếng" vẫn còn mạnh. Mặc dù việc làm việc từ xa được sử dụng rộng rãi, nó sẽ là một hệ thống mà nhân viên đến làm việc nhiều lần một ngày một tháng một tuần. Nếu văn phòng đến làm việc thỉnh thoảng trở nên tồi tàn, đó có thể là người quản lý của một công ty khởi nghiệp liên quan đến công nghệ thông tin cho rằng nó có thể liên quan đến động lực của nhân viên.
Do đó, những công ty lớn thứ hai dù muốn vào cũng không thể vào được văn phòng sáng bóng ở một khu vực bình dân như vậy nên lấp đầy những chỗ trống. Giá thuê có thể giảm một chút.
Điều xảy ra tiếp theo là một chỗ trống trong một tòa nhà bình thường sau khi các công ty lớn thứ hai chuyển đến một văn phòng sáng bóng. Tuy nhiên, ngay cả các tòa nhà văn phòng xung quanh khu vực bình dân cũng sẽ được lấp đầy bằng cách giảm giá thuê. Điều này là do các công ty lớn thứ ba thuê văn phòng ở các khu vực không phổ biến đang di chuyển mà không phải trả tiền thuê cao.
Số phận những thị trấn nơi nhu cầu văn phòng giảm
Bạn có nhận thấy điều đó không? Với thành phần như vậy sẽ xảy ra “hiện tượng va chạm” nhu cầu văn phòng. Và cuối cùng, những vị trí đầy chỗ trống là những tòa nhà văn phòng cũ kỹ và có quy mô gấp rưỡi.
Ví dụ, Higashi Nihonbashi và Hatchobori ở Chuo, Takanawa ở Minato, Ichigaya và Iidabashi ở Shinjuku, Uchikanda và Sotokanda ở Chiyoda, và Yoyogi ở Shibuya. Ở những nơi như vậy, có thể sẽ phải hứng chịu làn sóng giảm nhu cầu văn phòng.
Tuy nhiên, vì đi lại thuận tiện nên có sự cứu vãn. Nhu cầu cần được đáp ứng đầy đủ bằng cách xây dựng lại hoặc sửa chữa để bán hoặc cho thuê nhà. Ngoài ra, trong thời điểm hiện tại, điều đó là khó xảy ra, nhưng nếu corona dịu xuống và khách du lịch quay trở lại, nhu cầu khách sạn có thể phục hồi trong những năm tới.
Bằng cách này, nhóm văn phòng làm tăng nguồn cung nhà chung cư ở trung tâm Tokyo. Khi đó, cung và cầu về căn hộ chung cư ở trung tâm thành phố sẽ giãn ra, gây áp lực giảm giá thuê. Có nhiều khả năng là sẽ dễ dàng hơn để sống ở trung tâm thành phố.
Corona mang lại một bất lợi lớn là kinh tế đình trệ, nhưng buộc phải thực hiện cải cách phong cách làm việc, chẳng hạn như sự lan rộng của làm việc từ xa. Tại sao không nghĩ đó là "ít nhất một sự cứu rỗi"?
Có thể bạn sẽ thích